Квартира с нуля: ипотека без первоначального взноса

Ипотека, несмотря на переплаты за пользование кредитом, остается одним из самых популярных способов покупки квартиры. Однако не всем удается скопить даже на первый взнос, который по разным программам может составлять от 10% до половины стоимости приобретаемого жилья. Специально для таких клиентов некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса, но оформить ее получится далеко не во всех новостройках.

Ипотеку без первоначального взноса можно оформить в 60% проектах массового сегмента в «старых» границах Москвы, ровно в половине жилых комплексов на первичном рынке Новой Москвы и в 20% новостроек Московской области – таковы данные исследования, проведенного компанией «Метриум Групп». В «старой» Москве с «нулевой» ипотекой работают шесть банков: «Возрождение», «СМП Банк», «Металлинвестбанк», «Промсвязьбанк», «Россельхозбанк» и «Открытие». Причем первые три предлагают ипотеку без первоначального взноса довольно широко, а последние три работают с единичными проектами, разрабатывая программы непосредственно под них, либо же предлагают использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал.

Суммарно предложения ипотеки без накоплений предлагаются в 34 новостройках массового сегмента «старой» Москвы. Самые выгодные условия по совокупности процентных ставок и размера ежемесячного платежа предлагают в проектах ГК «ПИК», где ипотеку без первоначального взноса готов дать банк «Возрождение». Если брать ипотеку на 15 лет, то минимальные ежемесячные платежи составят 37,5 тысяч рублей в месяц. Эти цифры актуальны для микрорайона «Северный» при покупке студии площадью 27,8 кв. м за 2,97 млн рублей. Внутри МКАД студия выйдет чуть дороже: 23,3 кв. м в ЖК «ВЛюблино» будут требовать платежей 41,9 тыс. рублей в месяц.

ЖК «ВЛюблино»

В десятку проектов «старой» Москвы с минимальным ежемесячным платежом по «нулевой ипотеке» также входят ЖК «Аннино Парк», «Мещерский лес», «Римского-Корсакова 11», «Варшавское шоссе 141», Green Park ( ГК «ПИК» ) «Лучи» (от «Группы ЛСР»), «Некрасовка» (проект «ДСК-1»), микрорайон «Домашний» (от «Группы ПСН»)

Если не удалось накопить первоначальный взнос, но есть уверенность, что банк одобрит ипотеку, имеет смысл обратить внимание на предложение квартир с отделкой. Так не придется дополнительно вкладываться в ремонт, ведь он включается в стоимость квартиры, а, следовательно, все затраты уже будут учтены в ежемесячном платеже. Самый привлекательный вариант в этой категории предлагается также в микрорайоне «Северный» – студия площадью 27,03 кв. м стоимостью 3,1 млн рублей, ежемесячный платеж за которую составит 39,1 тыс. рублей в месяц.

ЖК «Аннино Парк»

Ничего удивительного, что в Новой Москве можно найти предложения, где ежемесячный платеж будет несколько ниже, чем в «старых» границах, ведь и бюджеты покупки там меньше. В то же время, и вариантов здесь все еще довольно много: «нулевая ипотека» доступна в половине новомосковских проектов, а точнее – в 20 новостройках. Однако если в «старой» Москве выбирать можно среди шести банков, то в Новой Москве в этом сегменте достаточно активны только три игрока. «Металлинвестбанк» обслуживает 11 из 20 новостроек, в которых предлагается данный продукт, у банка «Возрождение» 9 проектов и 7 – у «СМП Банка». Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в ряде проектов также предлагается «нулевая ипотека» от таких крупных игроков, как «Райффайзенбанк», «Открытие», «Транскапиталбанк» и «Сбербанк», однако это будут либо индивидуальные программы, разработанные под конкретный жилой комплекс, либо под вывеской «ипотека без первоначального взноса» скрывается возможность использования вместо собственных накоплений средства материнского капитала.

Ставки по ипотеке без первоначального взноса в Новой Москве так же, как и в «старых» границах, начинаются от 12,95% годовых. При этом приобрести жилье на данных условиях можно только в проектах ГК ПИК в рамках совместной акции с банком «Возрождение». Для всех остальных партнеров этой кредитной организации базовая ставка составит 13% годовых. В «Металлинвестбанке» и «СМП Банке» обслуживание кредита обойдется в 14% годовых.

Интересно, что при этом на первом месте среди проектов с минимальными платежами оказался вовсе не проект ГК ПИК, а ЖК «Андерсен» от компании «Десна-Лэнд». При сроке кредитования в 15 лет ежемесячный платеж за самую доступную квартиру (студию 25 «квадратов» за 1,99 млн рублей) составит 26,5 тыс. рублей. На втором месте ЖК «Москвичка» от ГК «Гранель», где ежемесячный платеж за студию площадью 19,78 кв. м (2 млн рублей) составит 26,6 тыс. рублей. На третьем месте ЖК «Баркли Медовая Долина» от компании «Баркли»: здесь ежемесячный платеж равняется 26,8 тыс. рублей в месяц за квартиру площадью 20,4 кв. м (стоимостью 2,01 млн рублей). Этот же комплекс является лидером среди проектов с «нулевой» ипотекой, где можно приобрести квартиру с чистовой отделкой от застройщика.

«Ипотеку без первоначального взноса в нашем проекте предоставляет «Металлинвестбанк» и «Сургутнефтегазбанк». Есть обычные условия – ставка в обоих банках 12,5% при условии страхования жизни, срок кредита до 25 или до 30 лет. Также есть специальные условия: ставка 12% по программе «Металлинвестбанка» на весь срок кредитования. Но акция распространяется только на те квартиры, которые не участвуют в скидках и акциях от застройщика», — рассказывает первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин.

В Московской области в сегменте ипотеки без первоначального взноса активны четыре банка: «Возрождение», «Металлинвестбанк», «СМП Банк» и «Сургутнефетегазбанк». Они работают более чем с 130 новостройками в Московской области, что составляет порядка 20% всех проектов, реализуемых на локальном первичном рынке.

Самую низкую ставку предлагают в «Сургутнефтегазбанке» – от 12,55% годовых, но получить ее могут только сотрудники организаций, обслуживающихся в этом банке. Для всех остальных стоимость ипотеки составит 12,95% годовых. «Сургутнефтегазбанк» работает с крайне ограниченным пулом девелоперов в Московском регионе: ГК ПИК, ГК «МИЦ», «Самолет Девелопмент», «Эталон-Инвест» и новым игроком на локальном рынке – компанией «Брусника». В банке «Возрождение» ставки по ипотеке без первоначального взноса начинаются от отметки в 13% годовых, но для клиентов компаний ГК ПИК, «Интеко» и «Группы ПСН» действует пониженная ставка в размере 12,95% годовых. А в «СМП Банке» и «Металлинвестбанке» ставки составляют 14% годовых.

Среди всех подмосковных новостроек, предлагающих возможность приобретения квартир в ипотеку без первоначального взноса, дешевле всего покупка обойдется в жилом комплексе «Новое Бисерово 2» от застройщика «Акваспорт», расположенном в 21 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Самая доступная по цене квартира (24 кв. м) здесь стоит 1,3 млн рублей, а размер ежемесячного платежа составит 17,3 тыс. рублей. На второй позиции идет жилой комплекс «Государев Дом» от ГК «Гранель» в 7,5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. За 18,9 тыс. рублей в месяц здесь можно приобрести студию площадью 18,71 кв. м и стоимостью 1,42 млн рублей. Далее идут сразу три новостройки со схожим размером ежемесячных платежей (порядка 20 тысяч рублей): «Восточное Бутово» от ГК ПИК, «Лукино-Варино» от «СУ-22» и «Новый Зеленоград» от девелопера IKON Development.

ЖК «Государев Дом»

В ряде жилых комплексов Московской области, где предлагается ипотека без первоначального взноса, также доступна такая опция, как отделка от застройщика. Конечно, за счет увеличения «тела» кредита вырастет и ежемесячный платеж. Например, если взять ЖК «Новый Зеленоград», там разница в платеже в месяц между квартирой без отделки и с отделкой для студии в 20 «квадратов» составит около трех тысяч рублей.

Основной минус программ ипотеки без первоначального взноса заключается в более высоких процентных ставках за пользование кредитов по сравнению со стандартными программами. Самая низкая стоимость обслуживания «нулевой ипотеки» зафиксирована в банках «Возрождение» и «Промсвязьбанк» – от 12,95% годовых, при этом такую ставку можно получить только в ограниченном количестве проектов, а для остальных она будет выше. В то же время получить «обычную» ипотеку сейчас можно и по ставкам 8-10% в ряде объектов при определенных условиях, которые несложно выполнить, но для этого первоначальные накопления все-таки потребуются.

По факту стоимость обслуживания кредита без первоначального взноса может оказаться еще выше. Во многих банках предусмотрено повышение базовой ставки на несколько процентных пунктов в случае отказа клиента от страхования, запрета уступки прав требования и других параметров. Кроме того, как правило, при оформлении «нулевой ипотеки» банк взимает повышенные единоразовые комиссии, которые также увеличивают размер эффективной ставки по кредиту.

Разумеется, больше будут и ежемесячные платежи: мало того, что ставка изначально выше, так еще и сумма основного долга будет больше и составит полную стоимость квартиры. Таким образом, ежемесячная нагрузка на семейный или личный бюджет будет гораздо сильнее. Кроме того, придется еще доказать банку свою способность эту нагрузку выдержать: согласитесь, довольно странно выглядит заемщик, который не смог накопить даже минимальный первоначальный взнос, но обещает выплачивать ежемесячно по 40-60 тысяч ближайшие 10-15 лет. Конечно, банк должен будет изучить платежеспособность потенциального клиента, и полученная информация вполне может удовлетворить банк: нередко у таких клиентов оказываются приличные депозиты.

«Программа без первоначального взноса рассчитана не только для тех, кто не имеет собственных средств, но и, например, для тех, кто держит накопления на депозитах с хорошей ставкой и не хочет их закрывать раньше срока, чтобы не терять начисленные проценты. Таким образом, покупатель может приобрести квартиру сегодня по низким летним ценам без вложения собственных средств», – отмечает руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. По словам директора по информационной политике и PR компании Urban Group Яны Максимовой, также такие программы подходят предпринимателям, которые не хотят вынимать капитал из оборота.

«Все чаще мы встречаем случаи, когда клиенты, ранее вообще не задумывавшиеся о покупке недвижимости, ввиду огромного предложения новостроек на рынке и доступных цен решают приобрести тот или иной объект именно сейчас. И как раз данная категория клиентов не желает тратить время на накопление первоначального взноса, а решает совершить покупку прямо сейчас. Именно поэтому можно ожидать, что программы без первоначального взноса получат большее распространение при условии привлекательных ставок на уровне 12,5-13%», – комментирует директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева. Однако на данный момент более востребованными все же остаются ипотечные кредиты в рамках стандартных программ с минимальным первоначальным взносом (от 10-15%) с более низким процентными ставками.