Обяжут ли банки считаться с кризисом?

Хотя латвийский и литовский рынки недвижимости и нельзя назвать близнецами-братьями, сходства у них очень много. Главное заключается в том, что и тут, и там ведущую роль играет банковский сектор: именно он диктовал и продолжает диктовать правила игры. Оговоренные в договорах об ипотеке условия выдачи кредитов в большинстве своем настолько дискриминационные по отношению к заемщику, что, даже попав в затруднительную ситуацию, редко кто рискует оспаривать свои права в суде. Хотя случаются и прецеденты. К таковым можно отнести иск частного литовского заемщика к банку, решившему расторгнуть с ним договор об ипотечном кредитовании и потребовавшему возврата всех платежей. Следующий логичный шаг в этой истории — конфискация всего залогового имущества. Вот этого и намерен избежать истец.

Дело уже находится на рассмотрении в Клайпедском городском суде. А интересы истца в нем представляет глава литовской адвокатской компании ADV Раймондас Кивилюс. Согласитесь: если клиент не погашает ежемесячные платежи банку, накапливает задолженность, но при этом протестует против намерения банка расторгнуть с ним договор — это довольно неожиданный ход. Вот "м2" и поинтересовался у адвоката: с помощью каких аргументов он намерен убедить суд встать на сторону своего клиента? Впрочем, раскрывать все профессиональные секреты тот не стал. Однако высказал ряд интересных мыслей, позволяющих взглянуть на ситуацию с банковскими кредитами с нетрадиционной стороны.

Но для начала изложим фабулу дела (со слов Раймондаса Кивилюса). История берет свое начало летом 2007 года, когда клиент (чье имя адвокат не называет) обратился в один из литовских банков с просьбой выдать ему ипотечный кредит. Обратился как частное лицо. Попросил более 2 млн литов (408 000 латов). Объект покупки — большой и привлекательный участок земли под Клайпедой. Заемщик планировал разделить его на меньшие по размерам участки, подвести к ним коммуникации и распродать. Разумеется, с пользой для своего кармана и с учетом всех платежей, которые полагались профинансировавшему эту сделку банку. Все бы ничего, но вот время старта бизнес-проекта оказалось неудачным: мировой финансовый кризис докатился до Литвы и торговля землей застопорилась. Пока позволяли имеющиеся средства, человек гасил банковские платежи. Увы, объем его накоплений оказался ограниченным. Он выступил с несколькими компромиссными предложениями к банку: попросил отсрочки по платежам, попросил изменить условия договора… Однако кредитора они не устроили и тот пошел на разрыв ипотечного договора. Вот тут-то в этот процесс и вступил адвокат.

"Сложность нашей ситуации заключается в том, что в Литве, в отличие от Латвии, не действует практика банкротства частного лица. Впрочем, она и в Латвии, как понимаю, не слишком распространена. Поэтому любой человек, взявший кредит под залог недвижимости, в случае возникновения финансовых проблем, попадает практически в пожизненную кабалу к банку. Даже когда у него заберут недвижимость и продадут… Цены-то нынче низкие и ему придется долгие и долгие годы гасить оставшуюся сумму между полученным займом и ценой продажи. При этом отдав деньги, он останется ни с чем: недвижимость- то уже давно будет забрана и продана с аукциона", — рассказывает Раймондас Кивилюс.

То, чего он собирается добиваться в суде, он сформулировал так: обязать банки разделить с заемщиками ответственность за сложившуюся ситуацию. "Когда мой клиент приобретал участок, он предоставил банку четкий бизнес-план: просчитал, сколько стоит покупка, каковы будут платежи по займу, какую сумму он сможет выручить? Банк оценил это, в том числе и платежеспособность претендента на заем. И выдал деньги. Человек ничего не нарушал, приобрел участок, начал подводить коммуникации, ни одного заемного лита не направил налево, исправно вносил все ежемесячные платежи. А потом произошло то, что теперь называют кризисом. О нем говорят все: государственные учреждения, политики, экономисты — весь мир… Такую фразу уже даже можно увидеть в мотивировках судебных решений, где говорится о необходимости уменьшения размера неустоек в связи с кризисом. То есть "кризис" стал своеобразной правовой нормой. Вот и получается, что человек, оставаясь добропорядочным и не имея возможности платить из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств, к каковым можно отнести экономический кризис, подвергается необоснованным санкциям со стороны банка. Расторжение договора это и есть санкция, — объясняет свою позицию Раймондас Кивилюс.

И продолжает: — Безусловно, формальное нарушение договора со стороны клиента есть. Это сам факт неуплаты всех платежей. Но я надеюсь, что представители Фемиды посмотрят на этот вопрос глубже: почему это произошло? Из-за того, что человек злонамеренно нарушал договор, или же из-за того, что он объективно лишился возможности выполнять его условия? Ведь мой клиент никогда не отказывался платить. Он только хочет, чтобы и банк уважал его позицию и более ответственно подходил к сложившейся ситуации. Поэтому и требуем признать неправомерным расторжение договора об ипотеке, изменить его условия и пойти на сотрудничество. Исполнение договора об ипотеке не является обязанностью только заемщика. Договор двусторонний. А банки сейчас стоят на позиции: для нас договор и так хорош.

м2: — Но в Латвии банки уверяют, что идут навстречу клиентам, испытывающим финансовые проблемы с погашением кредитов.

- У нас то же самое рассказывают в рекламных роликах и статьях. На практике же сталкиваешься с другим. К чему сводится большинство предложений о помощи со стороны банков как у нас, в Литве, так, скорее всего, и у вас, в Латвии?! Предлагают отложить платеж: допустим, вы будете покрывать только проценты, а через год-два — основную сумму. Но реальной экономии для клиента в этом нет.

Приходится пересматривать договор, дополняя его приложениями. А в них обычно прописывается повышение ставки, по крайней мере в той части, которая формируется за счет собственного интереса банка. Если раньше они закладывали 0,6-1% плюс межбанковская ставка в зависимости от выбранной валюты займа, то теперь меньше чем о 3% плюс межбанковская ставка и говорить не хотят. То есть ты берешь кредитные каникулы, а потом платишь даже больше, чем сейчас. Таким образом, условия для плательщика ухудшаются. И такой вариант "помощи" очень распространен.

Второй момент: часто у желающих изменить условия договора банки в связи с падением цен на недвижимость просят дополнительное обеспечение. Например, недвижимость брата, родителей или других родственников. Вот тогда, мол, мы и пойдем вам навстречу. Будем, так сказать, дружить. Какая-то односторонняя дружба получается.

Когда я говорю об ответственности самих банков, предлагаю взглянуть на ситуацию с кредитами с другой стороны. Да, банки вроде и не заставляли никого брать займы. Но… Во-первых, реклама кредитов была очень и очень агрессивной. Во-вторых, коммерческие банки работают на основании соответствующих лицензий, за ними наблюдает центробанк страны. Он выпускает правовые нормы и акты, касающиеся банковской деятельности. На основании них, а также международных правовых актов, банки обязаны выдавать кредиты, проверив платежеспособность своих клиентов. Человек приносит все требуемые справки. Банки их проверяют и принимают решение: давать или не давать заем. Это решение принимают ПРОФЕССИОНАЛЫ, которые призваны оценить все риски. А простой человек — рыбак или слесарь — в этом ничего не понимает. Он предоставил все требуемые бумаги — и все! Банки выносят вердикт: даем деньги. Человек соглашается. В том числе и потому, что уверен: специалисты уже оценили его платежеспособность и он вроде бы ничем не рискует.

Еще один важный момент. Ставку каждому клиенту банки определяют индивидуально. То есть опять же исходя из оценки его платежеспособности, предложенного обеспечения и возможных рисков. Однако признавать ошибочность своих оценок рисков они сейчас не хотят ни в какую: ты взял, ты и отдавай! И выкарабкивайся из ситуации, как сумеешь! Вот такое деловое партнерство!

В моем понимании банки должны быть заинтересованы в том, чтобы клиент был способен рассчитаться. А потому должны сами объяснять складывающуюся ситуацию и предлагать приемлемые условия. Я не финансист, но, как вижу, даже сейчас банки не разъясняют возможность использования некоторых инструментов, которые облегчили бы жизнь заемщикам. Например, ставки Vilibor (на литовские литы), а в Латвии — Rigibor, как вы знаете, устанавливаются на день и ночь, на неделю, на месяц, на 3, 6 и 12 месяцев. Так вот, банки используют обычно ставки на 12, 6 и 3 месяца. Но обычно и в латвийском, и в литовском случае они исчисляются двузначной цифрой (на момент написания статьи Rigibor был 16,58%, 15,08% и 12,04% соответственно. — "м2"). В то же время на день и ночь, равно как на неделю, они довольно низкие (2,22%, 2,22% и 2,78% соответственно. Банки такую ситуацию объясняют тем, что давать на долгий срок национальные валюты Латвии и Литвы рискованно: мол, непонятно, что будет с курсом. А вот на короткий срок риск гораздо меньше. Так вот, насколько знаю, в Литве есть уже два случая, когда заемщикам удалось оформить кредит со ставкой на день. Просто каждый день приходится пролонгировать договор. Безусловно, это муторно для самого банка. Но клиенты готовы на чуть более высокую банковскую маржу, необходимую для обслуживания такого займа, зато это позволяет им получить суммарную литовую ставку, близкую к 6%, и избежать валютных рисков. Думаю, заемщиков, желающих перейти к такой практике, будь она распространенной, была бы немало.

м2: — В Латвии должники по кредитам много говорят о том, что вся борьба с кризисом сводится к спасению банковского сектора. А стоит ли это делать?

- Стоит, если потом банки будут спасать людей. В тех же США банки теряют именно потому, что идут на уступки клиентам. Неплательщик оставил заложенную недвижимость и ничего не должен. А вариант, когда государство помогает выжить частным банкам, а те увеличивают процентные ставки и повышают размеры своих платежей за разные услуги, выдавливают последнее из клиентов, -- такое спасение по меньшей мере аморально. Мне кажется, что через пару десятков лет, когда будут возвращаться к той ситуацию, в которой сегодня оказались страны Балтии, в ее адрес будут звучать и такие эпитеты, как "время финансовой пирамиды" или "преступления против народа". Если, конечно, банки не изменят своей жесткой позиции.