Московская недвижимость: последние потуги роста
. А недавно председатель наблюдательного совета компании "Ренессанс Капитал" Александр Шохин выразил мнение, что "многие компании в области недвижимости, застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства, в то время как этими деньгами затыкают финансовые дыры по старым объектам и некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды".
Интересную картину можно наблюдать сегодня в России. Со второй декады апреля финансовые рынки переживают настоящий шок, дешевеет рубль. И лишь квадратный метр в столице продолжает слепо двигаться вверх.
Нынешний апрель стал "черным" для инвесторов рынков рублевых финансовых инструментов. Индекс РТС с 12 апреля обвалился более чем на 20%, индекс ММВБ корпоративных облигаций с 1-го числа - почти на 2,5%, доллар подорожал более чем на 50 копеек и взял штурмом отметку 29 рублей. И только "квадратные" инвесторы продолжают жить своей особой жизнью. По различным оценкам, средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на вторичном рынке за минувший месяц увеличилась еще на 3,5-4%. Шоу продолжается.
Апрельский ажиотаж. По данным корпорации "Инком-недвижимость", в апреле цены превысили уровень $1700 за метр, увеличившись в среднем примерно на 3,7%. При этом специалисты отмечают, что рост цен проходил на фоне увеличения объемов предложения на 11% по сравнению с мартом. Для сравнения: в первом квартале 2002 года, когда предложение росло столь же стремительно, цены колебались и даже немного понижались. При этом темпы реализации квартир в апреле оставались высокими, что подтверждается значениями показателя срока экспозиции квартир на рынке. Таким образом, в корпорации делают вывод о наличии очень большого резерва платежеспособного спроса и роста цен. Однако столь навязчивая динамика уже не очень радует даже вчерашних оптимистов от рынка недвижимости. Еще совсем недавно большинство аналитиков говорили о $2000 за квадратный метр как о нормальном целевом уровне года. Но уже сейчас в их комментариях можно заметить появление изрядной доли скепсиса, если не тревоги.
Эмоциональная инерция. К примеру, озабоченность текущими темпами роста цен выразили эксперты портала "Индексы рынка недвижимости". Они отмечают, что постоянное повышение цены квадратного метра в течение нескольких последних лет (36% только за прошлый год) "заметно истощило потенциал для дальнейшего роста". По мнению экспертов, в среднесрочной перспективе должно наблюдаться постепенное снижение темпов повышения цен: "В этом свете заметно больший их прирост в 2004 году по сравнению с 2003 годом выглядит неестественно". Неестественность они объясняют подменой объективных экономических причин роста субъективными психологическими. То есть рынок продолжает двигаться просто по инерции, исключительно на эмоциях и ажиотаже. Правда, в "Индексах рынка недвижимости" пока осторожничают и говорят лишь о начале тенденции, которую подтвердит или опровергнет динамика столичного рынка в летний период и в целом по итогам года.
Побег из Москвы. Явных признаков того, что уровень цен на московское жилье близок к пределу, несколько. К примеру, как отмечают специалисты компании "Авгур Эстейт", значительное подорожание квартир в Москве увеличило отток покупателей в Подмосковье. В частности, по итогам апреля было отмечено увеличение спроса на квартиры в Куркино в полтора раза. И сегодня наиболее перспективными с точки зрения инвестиционной привлекательности называются районы массовой застройки, которые выделяются большими объемами строительства. Это район Новокуркино в Химках (700 тыс. кв. м), Павшинская пойма в Красногорске (1, 3 млн кв. м), а также 22-й микрорайон в Балашихе (300 тыс. кв. м), микрорайон Южный. Как отмечают в компании "Авгур Эстейт", цены там сразу устанавливаются на довольно высоком уровне - Павшино сегодня продается по $1050-1100 за кв. м, Новокуркино (его строительство только начинается) - по $900-1000. Строители уходят из столицы не только в Подмосковье, но и в другие города. В нынешнем году стройкомплекс Москвы планирует увеличить объем строительства жилья в регионах в полтора раза. Столичные девелоперы осваивают Сочи (см. материал на стр. 68), Белгород, Тамбов, Ярославль и т. д., а также зарубежье: Киев, Батуми, Улан-Батор.
Девелоперам не хватает денег. Еще одна настораживающая тенденция - рост активности строительных компаний на долговом рынке. Вслед за группой компаний "ПИК" в нынешнем году свои облигации уже разместили корпорация "Интеко", строительное управление N 155 (см. "Ф." N 12), готовится к выходу на рынок и "Главмосстрой". Ряд других компаний активно привлекает деньги путем размещения своих векселей. Можно предположить, что таким образом строители пытаются компенсировать недостающий поток средств от покупателей жилья, которые необходимы на расчеты по кредитам и реализацию очередных объектов. При этом в банках их кредитуют все с меньшим желанием: слишком рискованно. О "надувании пузыря" на рынке недвижимости уже высказались не только аналитики рынка, но и чиновники, и известные экономисты. Одним из первых был министр финансов Герман Греф, который заявил о "перегреве" столичного рынка недвижимости. А недавно председатель наблюдательного совета компании "Ренессанс Капитал" Александр Шохин выразил мнение, что "многие компании в области недвижимости, застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства, в то время как этими деньгами затыкают финансовые дыры по старым объектам и некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды".
Как паникуют инвесторы. О том, как ведут себя инвесторы на "перегретых" рынках, можно в какой-то степени судить по рынку акций. Конечно, недвижимость и акции - совершенно разные вещи. Но их объединяет одно: психология инвестора. И раз уж в последнее время разговоров об инвестиционных сделках с жильем больше, чем о самом жилье, пример может оказаться полезным. Итак, последний многомесячный рост на рынке акций начался 19 ноября 2003 года. Сначала его объясняли коррекцией к предыдущему падению, потом - предвыборным ралли перед декабрьским голосованием за "Единую Россию", далее - президентским ралли, после выборов - ожиданием повышения суверенного рейтинга страны. Когда все внятные аргументы у аналитиков закончились, а рейтинга никто нам не повысил, объяснять продолжающийся тем не менее рост оставалось лишь одним - избытком денег на рынке на фоне растущих цен на нефть. И после того, как акции в начале марта уже казались "перегретыми", они смогли за следующий месяц подорожать еще на 16%. Теперь давайте сравним. Рост цен на жилье объясняли и восстановлением после кризиса, и "бегством от доллара", и теми же выборами. В конце концов аргумент остался по большому счету тоже один - наличие достаточного количества денег у покупателей вследствие сохранения высоких цен на нефть. И с тех пор, как еще в конце 2002 года квадратный метр аналитики уже называли "перегретым", он вырос в цене уже на 60% - менее чем за полтора года. Дорожающая нефть не помешала рынку акций с 12 апреля буквально броситься в пропасть. За один только месяц индекс РТС потерял 25%. Причина столь обвального падения в том, что рынок долгое время продолжал расти без внятных объективных причин - только на свободных деньгах. И как только появился негативный повод -презентация новой курсовой стратегии Центробанка - инвесторы долго думать не стали: от акций начали в буквальном смысле избавляться. Впоследствии "угля в топку" добавили и другие негативные новости, на которых рынок покатился вниз как по маслу. Если инвесторы на рынке жилья преследуют те же цели, что и на рынке акций (что логично), то и мотивация их должна быть схожей: продавать "перегретое" при первом намеке на негатив. Конечно, сравнивать два столь разных рынка можно лишь с большими оговорками. Но психология человека, который уже успел заработать сумасшедшие деньги и не собирается их терять, одна. Он будет избавляться от того, что, по его мнению, должно подешеветь. Другими словами - поспешно фиксировать прибыль. Что до рынка недвижимости, то он гораздо более инертен по сравнению с рынком акций, и рост цен на нем может продолжаться еще какое-то время даже в условиях явного негатива. И даже когда он начнет падать, риэлторы и девелоперы вряд ли сразу публично признают этот факт в стремлении не пугать покупателя.
Ветер дул из США. Одним из самых больших негативов последних недель для финансовых рынков является ожидание скорого повышения процентных ставок Федеральной резервной системой (ФРС) США. Если это случится, доходность долговых инструментов начнет расти и привлекательность доллара на мировом рынке повысится. Рост курса доллара и доходности долговых инструментов приведет к оттоку капитала с российского рынка. Собственно, этот процесс уже наблюдается с апреля. Прямым его следствием для рынка недвижимости может стать отсрочка введения массовой ипотеки в стране. В условиях, когда рыночные процентные ставки растут, рассчитывать на удешевление ипотечных кредитов вряд ли стоит. Не будет дешевой ипотеки - не будет и дополнительного спроса на жилье, который мог бы поддерживать рост цен. Что касается цен на нефть, то с ними сложнее. С одной стороны, если доллар в мире продолжит дорожать (к тому пока все идет), нефть должна начать дешеветь. Ведь, например, совсем недавно представители ОПЕК во многом объясняли рост нефтяных котировок именно девальвацией доллара. С другой стороны, как, например, отмечает швейцарский сенатор Рудольф Рекштайнер, эксперт в области энергетики, в мире сокращается количество экспортеров нефти и растет количество импортеров. То есть спрос повышается, а предложение сокращается, что объективно влияет на рост нефтяных котировок. Эксперт полагает, что они могут достигнуть $60-70 за баррель. Так что этот источник долларовой подпитки рынка пока сохраняется, но его дальнейшая судьба неясна.
Долговая угроза. Что же может послужить тем самым сигналом, который заставит "квадратных инвесторов" начать фиксировать прибыль и избавляться от изрядно подорожавших квартир? Скорее всего ждать его нужно с первичного рынка. Сегодня многие девелоперы не стремятся распродавать жилье на стадии котлована, а придерживают его в расчете на высокие темпы удорожания. Не достроив один объект, они берут в банке кредит (или занимают деньги на рынке) и начинают возведение нового. Как только сложится ситуация, когда взять очередной кредит станет проблематично или это будет слишком накладно, строители могут начать распродажу жилья - ведь им нужно рассчитываться по ранее взятым на себя обязательствам. Тогда на рынок в короткий промежуток времени может поступить большой объем квартир. Предложение резко увеличится, и цены могут пойти вниз.